サービスについて
①コンサルタント業務
管理組合業務サポート
質問・相談
＊料金目安
5,000円/時間+消費税+交通費
②管理規約等改正支援
③その他
研修会・講習会講師も承ります
プロジェクター持参で伺います
マンション管理トピックス第１号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
はじめまして。札幌市厚別区在住のマンション管理士です。今後、分譲マンションは、建物・居住者の高齢化が進行し、様々な問題が発生することが関係各所から提起されております。これらの問題を未然に防止するべく、厚別区の分譲マンションを中心として、現在抱えている問題点を把握するために、 分譲マンション廻りを開始した次第です。
この「マンション管理トピックス」では、分譲マンションに関連する最新情報を掲載し、マンション管理組合関係者の方々のお役に立てていただこうとするものです。
国土交通省が平成３０年度マンション総合 調査結果を発表
国土交通省は、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を把握するための調査を約５年に一度行っております。 （前回調査は平成２５年度）
主な調査結果
（１）マンション居住の状況
①永住意識
マンション居住者の永住意識は高まっており、平成３０年度調査において「永住するつもり」が過去最高の 62.8％(前回調査より＋10.4％)となった。
②世帯主の年齢
居住者の高齢化が進展し、70 歳代以上の割合は 22.2％(前回調査より＋3.3％)となった。なお、完成年次が古いマンションほど 70 歳代以上の割合は高くなっており、昭和 54 年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は 47.2％であった。
③賃貸戸数割合
賃貸住戸のあるマンションの割合は 74.7％（前回調査より－3.1％）となった。なお、完成年次が古いマンションほど賃貸住戸のあるマンションの割合が高くなる傾向が見られた。
④空室戸数割合
空室があるマンションの割合は 37.3％(前回調査より－3.6％)となった。なお、完成年次が古いマンションほど空室がある割合が高くなる傾向が見られた。
（２）マンション管理の状況
①計画期間 25 年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の設定
計画期間 25 年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は 53.6％(前回調査より＋7.6％)となった。
②修繕積立金の積立状況（新規調査項目）
計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は 34.8％であり、計画に対して20％超の不足となっているマンションの割合は 15.5％であった。
（３）管理組合運営の状況
①外部役員の選任意向（新規調査項目）
外部専門家の理事会役員への選任について、「検討している」又は「必要となれば検討したい」としたマンションの割合は 28.3％であり、その理由として「区分所有者の高齢化」や「役員のなり手不足」が多く挙げられた。
マンション管理士 鎌田 安のプロフィール
誕生日
1959年2月8日（60歳）
性別
男性
教育
- 室蘭工業大学大学院工学研究科
物質工学1998年 学位取得 - 博士（工学）
室蘭工業大学工学部工業化学科
1982年卒業 - 北海道立旭川北高等学校普通科
高校 1977年卒業
職場
- 北海道マンション管理士会
2018年４月1日入会
相談・アドバイス
＊所有資格
マンション管理士、宅地建物取引士、管理業務主任者、甲種危険物取扱者、X線作業主任者
ホームページ
https://yasu-licensed-strata-management-consultant.webnode.jp/
リンク先
一般社団法人 北海道マンション管理士会
一般社団法人日本マンション管理士会連合会
公益財団法人 マンション管理センター
行政書士前田景介法務事務所 https://keisukemaeda.com/
相続、遺言、任意後見、離婚、お金の貸借、示談など各種の契約書作成や公正証書の手続など当事者間に争いがない民事法務全般の書類作成でお困りの方、お気軽にご相談下さい！初回相談無料・土日祝日時間外対応・ 予約制・出張可
ドールマンシステム
ドールマンシステム・マンション編
https://www.youtube.com/watch?v=w9me3xA9NXk
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「お掃除させる能力」を与え、給排水管を
長持ちさせるシステムです。
マンション管理トピックス第２号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
第２号を作成しました。
今月から消費税が8から１０％に値上げになります。これに伴い、大規模修繕工事に要する費用も値上げになります。費用が税抜１億円であれば消費税分８００万円が１，０００万円必要になり２００万円の値上げで、戸数１００戸のマンションであれば、一戸あたり２万円の負担増です。その他、日々の管理に要する費用、駐車場料金なども増額になること でしょう。
今回は、分譲マンションの建物・居住者の高齢化に伴う問題の一つとして空き室増加の件を取り上げました。
日本経済新聞の掲載記事を紹介いたします。
相続放棄・高齢化...マンション空き家、悩む管理組合
2019/7/15 日本経済新聞 電子版から引用
マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。
■親のマンション、子が相続放棄
「法的手続きをとりましょう」。6月下旬、東京都内のマンションの理事会。昨夏に亡くなった住民の男性の管理費や修繕積立金が未納になっている問題で、理事長ら5人が全員賛同した。未納問題がこじれたのは、男性の娘が相続放棄しているためだ。
昨年末に配管詰まりが発生し、調べたら男性宅が原因だった。連絡を取ろうとして娘にたどりついた。被害住居の仮住まい費や管理費等の未納金は、相続放棄を理由に支払いを拒否。そこで管理組合は、競売を視野に管理人を選ぶことにした。今後、調整を進め総会の日時を詰めていく。
「親のマンションを子が相続放棄する例が増えている」。東京都マンション管理士会副理事長の若林雪雄さんは指摘する。国土交通省の調査では、回答した639組合のうち連絡が取れない所有者がいるのは14%。このうち築40年以上が29%を占める。
マンションで空き家が増えると、管理費・修繕費が集まらなくなる。修繕計画など重要事項が決められなくなり、マンションの存続が危うくなる。一方、住民の高齢化で役員のなり手がいないなど、組合運営が難しくなるところも目立つ。
■国交省、理事に専門家の登用を推奨
役員不足に悩む組合では、外部の専門家にマンションの運営を委ねるところも出始めた。
「では理事に就任してください」。6月下旬、東京都荒川区内のマンション総会。住民ではないマンション管理士の別所毅謙さんが理事に就任した。築37年で35戸が入居するが、住民は高齢化し、区分所有者のうち外国人居住者が半数近くを占めるようになった。総会の参加者もわずかという現状を打破すべく、専門家の別所さんが組合の運営をすることになった。
国交省は2016年、管理組合の規約づくりのモデルとなる「標準管理規約」を改訂した。外部の専門家を理事長や役員に活用することを盛り込んだ。
組合に第三者が加わることで、住民の合意形成が円滑に進むケースもある。
東京都練馬区の築46年のマンションは、長らく耐震工事が実現しなかった。約1億円の工事費に理解が得られなかったためだ。しかし2年前にマンション管理士の上原重雄さんが理事長に就任してから賛同が増え、8月4日の総会で工事が決まる見通しだ。
このマンションは幹線道路沿いにあり、耐震化工事には国や都、区から約9割の補助が出る。上原さんは説明会を計5回行い、理解を求めた。住民が理事会を運営していたときは強い反対意見がありまとまらなかったが「専門家が説明することで住民が聞いてくれた」（上原さん）。
■「役員にはなりたくない、お金も出さない」
ただ、こうした専門家の登用はまだ少ない。国交省の18年度のマンション総合調査では、1688の管理組合のうち実際に選任したケースは3%にとどまる。
外部登用が進まない理由の一つは費用だ。マンション管理士など専門家を役員に招けば月額3万～11万円の報酬が発生する。東京都調布市のマンション組合理事長は「役員にはならない、お金も出さない、といった住民が多い」と嘆く。
住民と管理組合の危機意識も乏しい。東京都は専門家を1回2万円程度で派遣しており、年間20件近く利用されている。ただ、応募するのは運営に熱心な管理組合ばかり。「空き家リスクが高いところからの応募はない」（マンション課）のが実態だ。
空き家問題だけでなく、外国人による投資や民泊利用など、マンションが直面する課題は増えている。「管理組合は幅広い問題への対応力が求められている」（横浜市立大学の斉藤広子教授）。後手に回る余裕がない現状を認識する必要がある。
■高まる永住志向 修繕費は不足
国交省の18年度のマンション総合調査（組合1688、住民3211人）によると「現在のマンションに永住するつもり」と回答した住民は62.8%。前回の13年度調査の52.4%から10ポイント高まった。修繕積立額が不足している組合は34.8%に上った。
老朽化が進むマンションでは高齢化も進む。不動産コンサルタント、長嶋修さんは「自分たちがあと10年ほど住めるならいいという発想になりがち」と指摘する。
だが空き家が増えたり修繕積立金が不足したりすれば、資産価値が低下し「最後は売ることもできなくなる」（横浜市立大の斉藤教授）。管理組合への関心を高めるには、住民自身がマンション生活の終末期を見据えることが必要となる。
皆様のマンションはいかがでしょうか？
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
〒004-0054 札幌市厚別区厚別中央四条4丁目3番20-302号
ロピア新さっぽろ302号室
E-MAIIL： kamadayasushi51@gmail.com
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