マンション管理トピックス一覧
2019年12月1日
第 4号
マンション管理トピックス
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
今年最後の月となりました。このトピックスを作成始めた11月15日朝時点では、外は雪化粧がされております。本格的な冬が到来してきますが、今年も有終の美を飾りたいものです。
さて、このマンション管理トピックス先月号で、鉄筋コンクリート造りのマンションは地震に強く、給排水管など設備のメンテナンスを怠らなければ長持ちすると述べさせていただきました。
今月号では、水質を変えることなく、科学的に水に「お掃除させる能力」を与え、給排水管を長持ちさせるシステムであるドールマンシステム（ドールマンショック）を紹介します。
これは、給排水管の更新・更生工事を実施しなくとも、給排水管両方を更生することができるという画期的システムですので、事前保全の範疇に入るものです。信じがたい技術ですが、三大都市圏等では数多く採用されています。北海道では普及例が少なく、これからという段階です。ルスツリゾート、本田病院（恵庭市、JR千歳線で千歳方面に向かう際、左手に見ることができます）で採用されていますが、そのあたりのお話は、本誌末尾で営業担当の方を紹介しますので、その方からお話を聞くのが良いと思います。
本誌では、水と給排水管、従来の更生工事について解説するところから始めます。
·水道管と水道水
ローマ時代の最古の水道というのは、鉛管を使用していたことが知られています。これは炭酸鉛
が管の内側に皮膜を作って溶けなくすると言われておりました。ヨーロッパのようにカルシウム・マグネシウムが多く含まれている硬水の場合はそうなのですが、日本は世界屈指の酸性土壌国で土壌や河川水中にカルシウム・マグネシウム等の鉱物が乏しい軟水です。軟水は鉛を溶かす力が強く、溶かされた水は毒性があることが解り、現在では使われていません。
次に鋼管は腐食しにくいので古くから使われてきました。札幌でも２０年ほど前までは給水・給湯管に多く使われていましたが、ピンホールが発生して漏水事故が多発することが解り、今は使われていません。
日本の水道水は、一般に軟水で腐食性の強い水で、札幌近郊では漁川水系から水道水として取水している地域のマンションでは、築10年もしない頃から赤水や漏水が多発し大きな問題となっています。
札幌の古いマンションでは、亜鉛メッキ鋼管、通称白ガス管が使われており、これが赤水問題の元凶でした。その後「塩ビライニング鋼管」が出てきましたが、錆びないと言われていた塩ビライニング鋼管が錆びるのです。それは配管の継ぎ手や直管部分に年月の経過とともに「錆コブ」ができ、錆が流れ出てパイプ全体にこびりついてしまいます。現在では、継手部分の改良が進み、かなり良いものができています。又、近年では配管材質が、鋼管からステンレス管、錆びない樹脂管に変わりつつありますので、錆の問題はかなり低減されております。
多くのマンションでは、赤水・漏水対策として更新するにはまだ早いとの判断から、給水管の延命として各種の更生工事を考えているところが多いです。
·排水管の劣化と更生工事について
給水管がダメになっても、飲水が確保できれば当座はしのげますが、排水管が壊れたら、
台所、風呂、水洗トイレ、全てが使えなくなり生活できなくなります。
マンションの排水管で、一番腐食しやすい場所は台所系統の排水管です。腐食の主な原因となるのは、油、塩分、洗剤、熱湯です。逆に一番キレイなところはトイレ系統です。マンションの排水配管材として使われているのは、最近では硬質塩化ビニル管ですが、昭和60年初頭から平成初期にかけては、配管用炭素鋼鋼管（白ガス管）、排水用鋳鉄管が使われています。これらのマンションではすでに修繕時期に来ています。札幌地域では、３０年を経過したマンションで排水管の更新・更生工事をしているところはまだ少ないです。
排水管への対応を遅らせている原因は２つあります。まず、「目に見えないので関心が持たれにくい」という点です。給水は毎日洗顔時に確認できますが、排水は流してしまえば見えません。もうひとつは「原因を発見しづらい」ということです。給水管は水圧があるので、穴が空いたら水が吹き出します。排水の場合は、小さな穴が開いて１、２回水漏れがあったとしても、錆や野菜クズなどがそこに詰まりふさがってしまいます。そうすると住民のみなさんも水漏れを簡単に考えてそのままにしてしまいがちです。
マンションでは、１～２年に一回、排水管の高圧洗浄を行いますが、２０年を経過したマンションの中には、高圧洗浄したくとも洗浄すると水漏れが起きるので実施できないところがあります。これは配管の中に溜まっているゴミやラード状物質で配管にできている穴が塞がっているために、かろうじて水漏れが止まっているのが、洗浄してしまうとそれらが全てなくなりピンホールや亀裂から水漏れしてしまうからです。
マンションの古くなった排水管は、ネジ込み部分や分岐部が非常にもろくなっています。特に分岐部付近は長年の高圧洗浄でのステンレス製ホースにより管内が削れているケースが多く、又、配管は床や壁に固定されているために、地震の衝撃や振れに耐えきれず破断する恐れがあります。
排水管の更生とは、従来からライニング工法で「塗布方式」、配管の内部にエポキシ樹脂を塗り内側をコーティングする方式です。この方式は、傷みの激しい排水管では対応ができません。現在、主流となっているのは、「樹脂含浸繊維強化方式」で工事期間はわずか一日で、大がかりな工事は不要とされています。
·ドールマンシステム（ドールマンショック）
いずれにしても、更新・更生工事には多額の費用がかかります。ここで、水質を変えることなく、
科学的に水に「お掃除させる能力」を与え、給排水管を長持ちさせるシステムであるドールマンシステム（ドールマンショック）の出番です。設置費用は数百万円でランニングコストは月々の電気代数千円とのことです。
このシステムは、ドイツのドールマン博士が開発したもので、給水部分配管の入り口にコイルを巻きつけ、微弱電流を流して電子を発生させ、水に存在する結晶粒子、カルシウム、ナトリウム、マグネシウム、特に日本の場合に多く含まれているシリカなどの表面電位がプラスのものを電気的に中性またはマイナスに近づけます。一般的に管壁部分はマイナスに帯電しているため、プラスのままだとお互いに引きつけ合って管壁に付着し、スケール（石化）・錆になりますが、マイナス側になると反発して下流側に流されるようになります。水の化学成分組成を変えることはないので、飲み水としても安全のままです。また、電子打ち込みにより、結晶粒子が破砕され小粒子化して界面活性剤効果が発現し、結晶同士および界面との反発、分散性促進により、水に洗浄効果を付与します。これにより、油汚れの流化、悪臭発生防止などに効果を発揮することになります。
又、給水管の赤錆腐食を黒錆（南部鉄瓶）に変えてしまい更新工事をしなくとも良いものです。
これらについては、詳しく説明すると膨大な紙面数になるので、下記のドールマンシステム（ドールマンショック）がマンションにどのように約立つのか解説しているYouTube動画を視聴すると良いと思います。
https://www.youtube.com/watch?v=w9me3xA9NXk
ドールマンシステム（ドールマンショック）は、日本では株式会社マキシム（本社大阪）が製造販売しており、競合他社ができなかったデモ機の取り付けを武器として、現在に至っています。
＊ドールマンシステム（株式会社マキシムのホームページ）
以上ですが、冒頭で述べさせていただいた営業担当の方が北広島市在住の田附(たつき)幸(ゆき)昌(まさ)氏
で、エコリザーブ株式会社（マキシム株式会社の北海道代理店）の所長であり、一級建築士です。
氏は長らく建築事務所で建築設計業務を行われてきましたが、これからは、世の中に恩返しを行うべくエコに取り組むために、ドールマンシステム（ドールマンショック）の普及に本腰を入れることを決意されたところであります。私は、エンジニア出身なので、ドールマンシステム（ドールマンショック）の凄さはもちろん、氏のエコへの取り組みにも共感した次第です。
氏が、ドールマンシステム（ドールマンショック）の管理組合へのプレゼンテーションからデモ機取り付け手配を行ってくれますので、話を聞いてみたい方は、鎌田までメールか電話で連絡をいただきければ、すぐに氏に連絡いたします。
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
〒004-0054 札幌市厚別区厚別中央四条4丁目3番20-302号
ロピア新さっぽろ302号室
E-MAIIL： kamadayasushi51@gmail.com
携帯電話：090-3777-0871
ホームページ
https://yasu-licensed-strata-management-consultant.webnode.jp/
マンション管理トピックス第３号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
今年も残り二ヶ月となりました。もうすぐ雪も降るだろうと思います。今年は暖冬との予想ですので、2月のような厳寒日がないことを祈っております。
今回は、山岡淳一郎 著の「生き延びるマンション」（岩波新書、2019年8月22日 第一刷発行）を読んでみましたので、その中から興味深い内容を紹介いたします。
人口減少と超高齢化の重圧がかかる日本、マンション管理を含む住宅の政策を根本から見直す時期に来ている。
日本の住宅ストックを俯瞰すると・・・・・・
アメリカでは住宅投資額に見合う資産額が蓄積され、中古住宅でも手を入れて良好に保てば価格が下がらず、むしろ高まるシステムが機能しています。
かたや日本は、マンション投資が本格化した頃から４０年間に９００兆円近くもの投資が行われているが、蓄積された住宅資産額は半分以下、アメリカを約５００兆円も下回っており、日本には「土地・建物別々」の評価で、「土地こそ資産、建物はおまけ」という考えがはびこっているとのことです。
住宅を建てても建てても資産が蓄積されない、たくさんの住宅が余り、空き家が大量に発生しても、まだ建て続ける。この状況に終止符を打たなくてはならないときがきており、多くのマンションが、生きのびる方法を真剣に探っています。
日本では、なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか
建物が歳月とともに傷むのは世界中、どこも同じです。そこで、経年劣化する建物を維持管理し、計画的に改修してストックとして長く使うか、それともスクラップ＆ビルドでフローの経済効果を追うか。対応は二つに分かれます。欧米は前者で、日本は後者です。
欧米では、原則的に土地と住宅を「不可分一体の不動産」とし、居住と都市の環境熟成、ストック重視の都市計画を実行しています。かたや日本は、土地と住宅を「別々の不動産」として環境形成と住宅建設を切り分け、業界が潤うスクラップ＆ビルドを推し進めてきました。
住宅の消費財的見方を後押ししたのが、税法上の「減価償却」の考え方です。日本では、木造２２年、鉄筋コンクリート造４７年の法定耐用年数が決められており、それを過ぎるとあたかも建物の寿命が尽きるかのような錯覚が定着してしまいました。年月とともに住宅の価値が目減りするととらえ、新築の販売を優先します。新築物件には過大な広告・宣伝、間接経費が投じられ、それらも住宅価格に反映されて販売される。水膨れした価格で住宅を買った消費者は、何十年も住宅ローン返済の重荷を負います。
建物のスクラップ＆ビルドは、社会的費用を増やし、負担を国民に押しつけます。少子化、高齢化による人口減少が、居住を維持安定化させるには、住宅が資産となる方向への転換が必要なのです。
長く住み続ける工夫が未来を変える
地震が少なく、石造りと木造が地域特性に応じて受け継がれてきた欧州では、建物に手を入れて長く使う文化が根づいています。北欧では、「初代が家を建て、二代目が家具をそろえ、三代目が食器を整える」と教えられた、山岡氏の取材体験があるとのことです。
一方、地震が多く「木と紙で」家を建ててきた日本は、戦後、急ごしらえの劣悪な住宅が大量供給されたために短期間でのスクラップ＆ビルドが推奨されます。国交省が2006年に発表した「滅失住宅の平均築後経過年数」は、日本30年、アメリカ55年、イギリス77年。建ててから壊すまでにこれだけの差があるのです。
しかしながら、戦後、７０数年が経ち、住宅の質はかなり向上しました。鉄筋コンクリート造りのマンションは地震に強く、給排水管など設備のメンテナンスを怠らなければ長持ちします。
マンション居住者の永住意識は年々高まっています。もはや、長く住み続ける工夫なくしてはマンションの未来はないのです。スクラップ＆ビルドから三代・１００年への転換が求められています。そこに気づいたマンション住民は、自力で「二つの老い」を乗り越え始めています。
用途転換と併せたリノベーションで活路を開く
一般的なマンションの末路は、管理不全で朽ちた建物を除去・敷地媒酌して解散するか、無理を承知で建て替えに進むか、二つしかありません。いずれも建物を壊すことが前提です。
じつは、建物を壊さない、第三の道が存在します。「再生リノベーション」です。リノベーションは、建物の物理的変化だけでなく、用途転換（コンバージョン）との組み合わせで力を発揮します。改修、改築で耐震性や省エネ性、可変性を高めると同時に建物の一部を医療・介護の施設や、保育所、店舗などに用途転換して新たなニーズを呼び起こし、つまり、建物の使い方を拡張して「次」につなぐということを山岡氏は提唱しています。
いかがでしょうか？いずれにしても分譲マンションのコミュニティー形成が不可欠ではないかと私は捉えております。
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
〒004-0054 札幌市厚別区厚別中央四条4丁目3番20-302号
ロピア新さっぽろ302号室
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マンション管理トピックス第２号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
第２号を作成しました。
今月から消費税が8から１０％に値上げになります。これに伴い、大規模修繕工事に要する費用も値上げになります。費用が税抜１億円であれば消費税分８００万円が１，０００万円必要になり２００万円の値上げで、戸数１００戸のマンションであれば、一戸あたり２万円の負担増です。その他、日々の管理に要する費用、駐車場料金なども増額になることでしょう。
今回は、分譲マンションの建物・居住者の高齢化に伴う問題の一つとして空き室増加の件を取り上げました。
日本経済新聞の掲載記事を紹介いたします。
相続放棄・高齢化...マンション空き家、悩む管理組合
2019/7/15 日本経済新聞 電子版から引用
マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。住民の高齢化や役員のなり手不足で、機能不全に陥る管理組合も目立つ。国は外部専門家の登用を推奨するが進んでいない。住民の当事者意識が乏しいことが背景にある。
■親のマンション、子が相続放棄
「法的手続きをとりましょう」。6月下旬、東京都内のマンションの理事会。昨夏に亡くなった住民の男性の管理費や修繕積立金が未納になっている問題で、理事長ら5人が全員賛同した。未納問題がこじれたのは、男性の娘が相続放棄しているためだ。
昨年末に配管詰まりが発生し、調べたら男性宅が原因だった。連絡を取ろうとして娘にたどりついた。被害住居の仮住まい費や管理費等の未納金は、相続放棄を理由に支払いを拒否。そこで管理組合は、競売を視野に管理人を選ぶことにした。今後、調整を進め総会の日時を詰めていく。
「親のマンションを子が相続放棄する例が増えている」。東京都マンション管理士会副理事長の若林雪雄さんは指摘する。国土交通省の調査では、回答した639組合のうち連絡が取れない所有者がいるのは14%。このうち築40年以上が29%を占める。
マンションで空き家が増えると、管理費・修繕費が集まらなくなる。修繕計画など重要事項が決められなくなり、マンションの存続が危うくなる。一方、住民の高齢化で役員のなり手がいないなど、組合運営が難しくなるところも目立つ。
■国交省、理事に専門家の登用を推奨
役員不足に悩む組合では、外部の専門家にマンションの運営を委ねるところも出始めた。
「では理事に就任してください」。6月下旬、東京都荒川区内のマンション総会。住民ではないマンション管理士の別所毅謙さんが理事に就任した。築37年で35戸が入居するが、住民は高齢化し、区分所有者のうち外国人居住者が半数近くを占めるようになった。総会の参加者もわずかという現状を打破すべく、専門家の別所さんが組合の運営をすることになった。
国交省は2016年、管理組合の規約づくりのモデルとなる「標準管理規約」を改訂した。外部の専門家を理事長や役員に活用することを盛り込んだ。
組合に第三者が加わることで、住民の合意形成が円滑に進むケースもある。
東京都練馬区の築46年のマンションは、長らく耐震工事が実現しなかった。約1億円の工事費に理解が得られなかったためだ。しかし2年前にマンション管理士の上原重雄さんが理事長に就任してから賛同が増え、8月4日の総会で工事が決まる見通しだ。
このマンションは幹線道路沿いにあり、耐震化工事には国や都、区から約9割の補助が出る。上原さんは説明会を計5回行い、理解を求めた。住民が理事会を運営していたときは強い反対意見がありまとまらなかったが「専門家が説明することで住民が聞いてくれた」（上原さん）。
■「役員にはなりたくない、お金も出さない」
ただ、こうした専門家の登用はまだ少ない。国交省の18年度のマンション総合調査では、1688の管理組合のうち実際に選任したケースは3%にとどまる。
外部登用が進まない理由の一つは費用だ。マンション管理士など専門家を役員に招けば月額3万～11万円の報酬が発生する。東京都調布市のマンション組合理事長は「役員にはならない、お金も出さない、といった住民が多い」と嘆く。
住民と管理組合の危機意識も乏しい。東京都は専門家を1回2万円程度で派遣しており、年間20件近く利用されている。ただ、応募するのは運営に熱心な管理組合ばかり。「空き家リスクが高いところからの応募はない」（マンション課）のが実態だ。
空き家問題だけでなく、外国人による投資や民泊利用など、マンションが直面する課題は増えている。「管理組合は幅広い問題への対応力が求められている」（横浜市立大学の斉藤広子教授）。後手に回る余裕がない現状を認識する必要がある。
■高まる永住志向 修繕費は不足
国交省の18年度のマンション総合調査（組合1688、住民3211人）によると「現在のマンションに永住するつもり」と回答した住民は62.8%。前回の13年度調査の52.4%から10ポイント高まった。修繕積立額が不足している組合は34.8%に上った。
老朽化が進むマンションでは高齢化も進む。不動産コンサルタント、長嶋修さんは「自分たちがあと10年ほど住めるならいいという発想になりがち」と指摘する。
だが空き家が増えたり修繕積立金が不足したりすれば、資産価値が低下し「最後は売ることもできなくなる」（横浜市立大の斉藤教授）。管理組合への関心を高めるには、住民自身がマンション生活の終末期を見据えることが必要となる。
皆様のマンションはいかがでしょうか？
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
〒004-0054 札幌市厚別区厚別中央四条4丁目3番20-302号
ロピア新さっぽろ302号室
E-MAIIL： kamadayasushi51@gmail.com
マンション管理トピックス第１号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
はじめまして。札幌市厚別区在住のマンション管理士です。今後、分譲マンションは、建物・居住者の高齢化が進行し、様々な問題が発生することが関係各所から提起されております。これらの問題を未然に防止するべく、厚別区の分譲マンションを中心として、現在抱えている問題点を把握するために、 分譲マンション廻りを開始した次第です。
この「マンション管理トピックス」では、分譲マンションに関連する最新情報を掲載し、マンション管理組合関係者の方々のお役に立てていただこうとするものです。
国土交通省が平成３０年度マンション総合 調査結果を発表
国土交通省は、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を把握するための調査を約５年に一度行っております。 （前回調査は平成２５年度）
主な調査結果
（１）マンション居住の状況
①永住意識
マンション居住者の永住意識は高まっており、平成３０年度調査において「永住するつもり」が過去最高の 62.8％(前回調査より＋10.4％)となった。
②世帯主の年齢
居住者の高齢化が進展し、70 歳代以上の割合は 22.2％(前回調査より＋3.3％)となった。なお、完成年次が古いマンションほど 70 歳代以上の割合は高くなっており、昭和 54 年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は 47.2％であった。
③賃貸戸数割合
賃貸住戸のあるマンションの割合は 74.7％（前回調査より－3.1％）となった。なお、完成年次が古いマンションほど賃貸住戸のあるマンションの割合が高くなる傾向が見られた。
④空室戸数割合
空室があるマンションの割合は 37.3％(前回調査より－3.6％)となった。なお、完成年次が古いマンションほど空室がある割合が高くなる傾向が見られた。
（２）マンション管理の状況
①計画期間 25 年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の設定
計画期間 25 年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は 53.6％(前回調査より＋7.6％)となった。
②修繕積立金の積立状況（新規調査項目）
計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は 34.8％であり、計画に対して20％超の不足となっているマンションの割合は 15.5％であった。
（３）管理組合運営の状況
①外部役員の選任意向（新規調査項目）
外部専門家の理事会役員への選任について、「検討している」又は「必要となれば検討したい」としたマンションの割合は 28.3％であり、その理由として「区分所有者の高齢化」や「役員のなり手不足」が多く挙げられた。
マンション管理士 鎌田 安のプロフィール
誕生日
1959年2月8日（60歳）
性別
男性
教育
- 室蘭工業大学大学院工学研究科
物質工学1998年 学位取得 - 博士（工学）
室蘭工業大学工学部工業化学科
1982年卒業 - 北海道立旭川北高等学校普通科
高校 1977年卒業
職場
- 北海道マンション管理士会
2018年４月1日入会
相談・アドバイス
＊所有資格
マンション管理士、宅地建物取引士、管理業務主任者、甲種危険物取扱者、X線作業主任者テキストを入力