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２０２1年11月１日 マンション管理トピックス20号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2021年11月1日第20号（2021年秋号）
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
緊急事態宣言解除され、衆院選挙を控えている時期に本号を作成しております。
本号では、９月２８日に国土交通省から発行された「新たに開始されるマンション管理認定制度の認定基準など」を紹介させていただきます。
１．基本的方針
昨年6月24日に「マンション管理適正化法」等の法改正が公布され、今後の建物老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込みに対し、老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進んで維持管理等が困難なマンションの再生に向けた取り組みの強化を図るための方針が定められました。
２．マンション管理計画認定制度
令和４年４月施行となるもので、マンション管理適正化推進計画を作成した地方自治体
にマンション管理組合の管理者等が認定申請を行い、認定された場合日には、そのマンシ
ョンの市場評価が高まるというものです。そのことにより、自らのマンションの管理意識
の向上を図ることができます。
このマンション管理計画認定制度については、公益財団法人マンション管理センターが
導入する管理計画認定手続き支援サービス（オンライン）により、認定申請を行う管理組
合と認定審査を行う地方公共団体の双方の負担を軽減することを計画しています。
以上
２０２1年7月１日 マンション管理トピックス19号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2021年7月1日第19号（2021年夏号）
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 中央区・旭山記念公園から北海道百年記念塔を望む
全国的にコロナワクチン接種が始まっております。筆者は65歳未満ですが、高齢者入居施設で守衛のアルバイトを行っているので、この施設内で接種を受けることができるようになりました。
本号では、「組合員からの文書・資料の閲覧謄写請求についての判決（名古屋地裁令和元年１０月２５日）」を紹介させていただきます。
１．はじめに
今回紹介する裁判例は、団地の区分所有者である原告が、管理組合を被告に、管理組合の預金通帳と、管理組合が過去に当事者となった訴訟で委任した弁護士からの請求書と銀行振込領収書の閲覧・謄写を請求した訴訟です。裁判所は、指定する文書について、管理組合の管理事務所において、閲覧と閲覧の際の写真撮影を認め、謄写や写しの交付の請求を棄却しました。
２．組合員の管理組合保管文書・資料の閲覧請求権
マンションの管理の適正化の法律（以下、「マンション管理適正化法」と記します。）では、管理組合が留意すべき基本的事項として、管理組合の会計という項目があり、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、区分所有者等の請求があった場合は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保する必要があるとしています。
区分所有法には正当な理由がなければ規約の閲覧を拒んではならないとの定め（同法３３条２項）、規約の保管場所を掲示しなければならないとの定めがあります（同法３項）。しかし、会計帳簿等の閲覧について定めはなく、謄写や写しの交付についての定めもありません。
マンション標準管理規約では昭和５７年に初めて公表した際から、理事長は、会計帳簿、什器部品台帳、組合員名簿およびその他の帳票類を作成して保管し、組合員または利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、これらを閲覧させなければならない、この場合において、閲覧に相当の日時・場所等を指定することができるとの規定を定めていました（旧６１条）その後の改正で、閲覧の対象とされる情報について情報を記入した書面を交付することや電磁的方法により提供できることになりました。
このように標準管理規約では、区分所有法よりも組合員の閲覧請求権を拡大しています。皆様の管理組合の管理規約が、上記標準管理規約に相当する規定のないものである場合は、透明な管理業務を確保するため管理規約の改正検討が必要です。
3．本裁判例の特徴
裁判所は、マンション管理適正化指針を援用し、マンション標準管理規約に会計帳簿等を閲覧させる義務についての定めがあることを指摘したうえで、会計帳簿等の閲覧の可否および方法については、基本的には当該団体の自治に委ねられるものと解するのが相当であると判断しました。そして、被告の管理組合も規約が会計帳簿等について組合員等の請求があったときは閲覧させなければならないと規定していますが、謄写を認める規定がないことを理由に、閲覧の際の写真撮影を認めることで管理組合の運営の透明化の趣旨に反するところはないとしました。
４．その他の課題
１）課題はいくつかありますが、筆者が気にしているのは、組合員名簿の閲覧の範囲です。組合員の氏名、部屋番号、文書の送付先住所および自宅電話あるいは携帯電話の番号をどこまで閲覧させるかです。当該閲覧請求が組合員による総会招集権の行使を準備するためであるという理由で、自宅電話・携帯電話番号および備考欄の閲覧を認められた判決例があります。（東京地裁平成２９年１０月２６日判決）
しかし、個人情報保護法もあり、組合員のプライバシー保護も考えなければならないので、閲覧の目的に応じて認めるべきとはいっても、どこまで閲覧を認めるかの判断は難しいです。管理組合で十分に議論してから、管理規約に盛り込む必要があります。
２）正確な分析のためや文書の量が多い場合には謄写のできることが望ましいですが、閲覧の際に、写真撮影を認めることで十分であるという今回の裁判判決です。謄写には作業を要することや費用の負担が発生しますし、文書の紛失・破損の恐れもありますから謄写請求権については消極的に考えられますが、管理組合が請求者の費用負担で謄写して交付することは可能です。
以上
２０２1年4月１日 マンション管理トピックス18号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2021年4月1日第18号（2021年春号）・・・・・・今月から季刊とします。
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 厚別中央三条からの眺め（国道12号線沿い）
2月末に北海道マンション管理士会事務所（中央区南九条西３丁目）の近くに転居しました。「山鼻」と呼ばれるところですが、生まれがここだったので62年ぶりに故郷に戻ったという感じです。マンション管理士としての活動も心機一転です。
昨年のマンション管理適正化法改正に伴い、行政の取り組みが注目視されていますが、本号では、すでに高経年マンションへの施策を実施している横浜市の例を紹介させていただきます。
１．横浜市マンションの現状
横浜市内の分譲マンションは、総居住世帯の24%を占め39万2千戸で、築40年超のマンションは約6万4千戸、10年後には約2.4倍の15万5千戸、20年後には約3.8倍の24万2千戸と老朽化が進むことが予想されています。
横浜市では、昭和58年以前に建築された2,881棟の中からそれらの管理組合にあたる1,453管理組合に調査票送付や現地訪問を行って調査を実施し、44.3%に相当する643管理組合から回答を得ました。
その結果、以下の7項目が一つでも無いと答えた176管理組合を「十分な管理が行われていない可能性があるマンション」と位置付けて施策を実施しています。
①管理組合設立
②総会開催
③理事会開催
④管理規約作成
⑤修繕積立金設定
⑥長期修繕計画の策定、見直し
⑦大規模修繕の実施
また、回答の無かった810件のマンションについては昨年追加調査を実施しています。
２．日常管理への支援事業
横浜市では、マンションの管理・再生に向けた支援策として、日常管理から建替えを含む再生段階まで、管理組合に対する段階に応じた支援を実施していて、このうち、日常管理については次の４つの施策を行っています。
(1)アドバイザー派遣事業
管理組合からの申請により、組合運営や大規模修繕など、悩みの内容に応じてマンション管理士や一級建築士等の専門家を派遣しています。
(2)管理組合活性化支援事業
管理組合・管理規約が無いなど、活動停滞の兆候が見られる管理組合に対して働きかけを行い、専門家を派遣して効果が出ています。
(3)管理組合サポートセンター事業
マンション関連団体と横浜市の協働事業として、マンション管理組合の交流会を区ごとに行うとともに、セミナー等を実施しています。
(4)マンション登録制度
管理組合に、建築物の概要や管理状況、連絡先等を登録してもらい、支援策や関連イベント等の情報提供等を行っています。
こうした事業の実施に当たっては、神奈川県マンション管理士会や横浜市住宅供給公社をはじめとする関連団体と連携して事業効果を高めています。
3．再生活動の支援施策
適正な日常管理を行っていても、老朽化抑制には限界があり、建て替えせざるを得ないものも出始めています。
そこで、建替え促進事業による支援をモデル事業として実施しています。
事業要件は、区分所有者に自己負担があること、建替え推進決議等の合意形成がなされていること、耐震性不足のものなどとしています。
補助内容としては、基本構想や測量・調査、権利変換計画、建築設計などの「調査設計計画」、マンションの解体費である「土地整備費」、共用廊下や空き地の整備などの「共同施設整備費」で、いずれも補助率は2/3で上限が設定されています。
実際に、長期間を要してはいますが、建替えに成功して昨年6月に竣工した例も出ています。
以上
2021年3月1日 転居のため住所変更しました。
新住所 〒064-0807 札幌市中央区南七条西13丁目3番25-207号
２０２1年2月１日 マンション管理トピックス17号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2021年2月1日第17号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 古いタイプの分譲マンション（中央区、階段と住戸扉が外にある）
極寒の2月です。道路はアイスバーン状態で滑りやすいです。昨年末から転倒して怪我をされている方が増えていますので、皆様もお気をつけください。
今月は、マンションという一つの建物内で共同生活を営むために、住民間の調整を行い、安全で暮らしやすいマンションにするための管理実務を担う理事会の基礎について解説します。
１．マンション管理の基礎
①マンションは、専有部分と共用部分に分かれ、専有部分は各組合員が自由に利用できますが、共用部分はエントランスホール、エレベーター、給排水設備、電気設備など、組合員が共同で利用する部分です。
管理組合が共用部分を管理するために、総会を開き、管理規約を定めることになります。管理規約については、国土交通省によって標準管理規約というひな型が作成されており、ほとんどのマンションで、標準管理規約をベースにしたうえで実情に合った手直しを加えて、各マンションの管理規約が作成されています。
②管理組合による共用部分の管理は「総会―理事会―理事長」という三層構造となっています。理事会は、総会決議などに基づきマンション管理を具体的にどのように進めるかを決める会議です。多数決によって意思決定がなされます。概ね、10〜15戸に1名選出するのが標準です。理事長は理事の中から専任される管理組合の代表者であり、理事会の決議事項などを実際に執行する役割を担います。
２．理事会
①機能
理事会には３つの機能があります。
- 管理組合の業務執行の決定
- 理事長などの(管理会社を含む)業務執行の監督
業務執行を決定するだけでなく、それらが適切に行われているかどうかを監視し、
監督することも、理事会の機能です。
- 理事長、副理事長および会計担当理事等の専任です。多くの理事はほかに仕事を
持ち、管理組合の仕事をそのかたわらで行っています。一部の理事に権限を集中させるの
ではなく、理事の間でもそれぞれが業務を適切に行っていることを確認して牽制することも重要です。
②運営
- 招集 理事会を招集するのは理事長です。招集の手続きとしては、少なくとも
開催日の2週間前までに会議の日時・場所・目的を示して、理事と監事に対して、通知を発しなければなりません。(注意: 平成28年の標準管理規約改定により、幹事の役割と権限が強化され、監事も理事会への出席が必要になっています)
- 理事の出席 理事は個人として管理組合から信任され、委託を受けて管理業務を行う立場にあります。そのため、理事会には理事本人が出席して討議に参加して決議を行う必要があります。本来、理事本人の代わりに代理人を出席させることはできませんが、管理規約で認められていれば、やむを得ない場合には代理人の参加を可能とすることも認められます。(最高裁判例平成2.11.26)
- 会議の進め方
議長による開会の宣言、および会議成立の確認(理事の半数以上の出席)→議事録署名人の指名→議案の説明、質疑、討議→採決(出席理事の過半数が賛成した場合には、決議が可決されます)
- 議事録作成 理事長は議事録を保管して組合員または利害関係者の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければなりません。閲覧については、相当の日時、場所等を指定することができます。
管理組合によっては、理事会広報を発行して全組会員に活動状況を周知しているところもあります。
3.開催回数
開催回数については、特に決まりはありません。毎週理事会を開催しているマンションがある一方、3か月に1回程度しか開催しなかったり、不定期の開催となっているところもあるようです。回数としては月1回の開催をすることが望ましいと考えられています。
以上
２０２1年1月１日 マンション管理トピックス16号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2021年1月1日第16号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 厚別中央振興会
あけましておめでとうございます。今年もよろしくお願いいたします。
今月は、昨年１２月に開催された（公財）マンション管理センター主催の「マンション再生セミナー in 札幌」における廣田信子 参与の講演「将来の方向性を決められるマンションを目指す」の中から、いくつか紹介させていただきます。
１．高経年マンションの管理組合運営における課題
①マンションの高経年化により、組合員・役員・居住者の高齢化が進行し、空室の増加、相続放棄が起こり、管理費・修繕積立金不足問題が発生します。
将来の選択に高度な決断が必要となります。 長寿命化 or 建替え or 精算（解体・敷地売却）演者は触れませんでしたが、用途転用という選択肢もあります。
②価値観の多様化
幅広い世代の組合員（３０歳代から９０歳代まで）、外国人居住者・組合員の増加、外部組合員の増加（居住性価値重視⇔資産運用重視）が起こり、お互いを理解し合う努力をしないと合意形成が難しくなります。
２．コロナ禍で何が変わったか
人が集まれないという「合意形成・コミュニティーの危機」が起こっています。
このため、オンライン会議システムによる総会、理事会、意見交換会の検討が始まっています。高齢者は「集まることを怖がる」と「これまで通り集まりたい人」の二極化が発生しており、一方、若い世代はオンライン会議を歓迎し、出席率が上がる傾向です。
また、管理会社のIT化が急速に進んでおり、コロナ禍対策、働き方改革、現場の人材不足解決が相まって大きな流れとなっています。
３．今後の理事会・総会はどうなっていくだろうか？
オンラインとリアル両方で参加できるハイブリッド型が主流となると考えられます。
オンライン会議が可能になることでプラスになることもあります。
それは、子供をおいて家を開けられない・仕事があって家まで戻れない・出張が多い・遠方、海外に住む外部組合員・身体が不自由で外出が難しい・・・等でこれまで参加できなかった人が参加可能になります。
声を出さなくとも意見をチャットに書きこむことも可能（電車の中からでも参加できる）説明資料を共有できる、
会議を録音できる、
広い会議スペーズがいらないので集会室がなくても会議が可能になる、
管理会社のフロント・外部専門家も負担なく参加できる等です。
オンライン会議システム活用は、大きな時代の流れでコロナ後も変わりません。
４.オンライン会議システムをうまく取り入れるためには
オンラインが苦手、オンライン環境を持っていない人への配慮が必要です。
集会室等でリアル参加もできるようにする、
オンライン参加の方法を丁寧にレクチャーする、
WI－FI機能付きタブレットを貸し出す、
メールアドレスが知られたくない人には、メールアドレスなしでも参加できる方法を用いる等が考えられます。
いかがでしょうか？著者は、どちらかといえば「これまで通り集まりたい人」に含まれるかなと思っています。それは、お互いの人となりを知ることができないような気がするからです。そのための、工夫も必要になるかと考えられます。
以上
２０２０年12月１日 マンション管理トピックス15号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年12月1日第15号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 新札幌再開発街区にて
大変な2020年となりましたが、師走を迎えました。
今月は札幌市「マンション管理実態調査」（訪問調査、築４０年超えマンション約515棟の外観目視調査及びヒアリング調査）を、受注を受けた北海道マンション管理士会が開始していますので、その状況などを紹介させていただきます。
１．受注までの経緯など
本調査については、北海道マンション管理士会三役と札幌市住宅課との間で進められており、北海道マンション管理士会の一般会員には知らされていませんでしたが、先月に全会員に対して通知され、参加者募集と説明会が行われました。
- ９月 札幌市住宅課が札幌市分譲マンション管理実態調査アンケートを札幌市内の約3,700の分譲マンションを対象として郵送しました。この郵送調査は平成16年度に初回実施され、以降５年に１度実施され、今回が5回目となります。
- 11月６日 札幌市住宅課が築40年超のマンションに限定して「マンション管理実態調査協力依頼」を発送しました。
目的は、築40年超の札幌市内のマンションについて、管理実態を把握することにより、札幌市が行うマンション施策の基礎資料とすることです。マンション管理適正化法の改正を受け、初めての実施となります、
- １１月18日 受注を受けた北海道マンション管理士会が、一般会員に対して説明会を実施しました。
２．調査対象
札幌市内にある築４０年超のマンション515棟です。
- 「マンション管理実態調査協力依頼」への回答状況（11月18時点）
なお、515棟のうち、77棟については連絡先が不明のため依頼文書は発送されておらず、実際の発送数は438です。
- 訪問調査に同意する旨の回答をしたマンション 181棟
- 訪問調査を拒否する旨の回答をしたマンション 9棟
- 宛先不明により文書が返送されたマンション 8棟
- 回答がないマンション 240棟
- 北海道マンション管理士会は、参加会員でチーム編成を行いました。１チーム２名で構成され、訪問調査には２名が伺います。回答がないマンションに関しては、直接訪問を行い訪問調査の依頼を行います。
- 訪問調査の了解を得られた場合
マンションの敷地外調査（外観調査）と敷地内調査（外観調査、内部調査、面談調査）を実施します。
- 訪問調査の了解を得られなかった場合
マンションの敷地外調査（外観調査）のみを実施します。
- 面談調査は、マンション管理組合等の代表者に管理組合、委託業務、経理、維持管理・修繕、耐震改修、建替え、日常管理等についてヒアリングを行うことで、当該マンションが抱えている問題点を聞き取り、問題解決のための助言を求められたときは助言を行い、その内容を記録します。
３．筆者チーム（筆者はチームリーダーではないです）の担当
厚別区2棟、白石区３６棟、清田区１棟の合計39棟です。
厚別区は筆者の現居住地、白石区は故郷であります。（元々は厚別区も白石区厚別町でした）
以上
２０２０年11月１日 マンション管理トピックス14号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年11月1日第14号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ ホテルエミシア31Fからの眺め
今月号の写真は、１年ぶりに再会した大学時代の同級生１名とホテルエミシア31階のレストランで会食したときに、そこから撮影したものです。いつもそばを通る札幌東商業高校のグラウンドが良く見えます。二人共大学を卒業したときはエンジニアだったのですが、なぜか今は、私は分譲マンションの仕事を、同級生は北海道庁で道営住宅関係の仕事に携わっております。
さて、今月は札幌市「マンション管理実態調査」（訪問調査、築４０年超えマンション約510棟の外観目視調査及びヒアリング調査）について北海道マンション管理士会が業務受注となりましたので、その内容を紹介します。
１．業務名
令和２年度（2020年度）札幌市マンション管理実態調査（訪問調査）
２．実施完了予定日
令和３年（2021年）3月12日（金）まで
３．業務の目的
札幌市内のマンションについて、管理実態を把握することにより、札幌市が行うマンション施策の基礎資料とすることを目的とする。
４．業務の概要
（１）調査対象
札幌市内にある築４０年超のマンション515棟について行う。
（２）調査方法
- 札幌市は、すべての調査対象マンションに対して調査協力依頼文を送付する。（依頼文には調査の目的、調査の期間、調査業務契約業者等について記載）
- 北海道マンション管理士会は、訪問調査を行うマンションの連絡先を調べ、連絡先が分かるマンションには電話にて訪問調査の依頼を行い、連絡先が分からないマンションには直接訪問を行い訪問調査の依頼を行う。
- 訪問調査の了解を得られた場合
マンションの敷地外調査（外観調査）と敷地内調査（外観調査、内部調査、面談調査）を実施する。
- 訪問調査の了解を得られなかった場合
マンションの敷地外調査（外観調査）のみを実施する。
- 面談調査は、マンション管理組合等の代表者に管理組合、委託業務、経理、維持管理・修繕、耐震改修、建替え、日常管理等についてヒアリングを行うことで、当該マンションが抱えている問題点を聞き取り、問題解決のための助言を求められたときは助言を行い、その内容を記録する。
５．札幌市担当
札幌市都市局市街地整備部住宅課 民間住宅担当
住所：〒060-8611 札幌市中央区北1条西２丁目 札幌市役所本庁舎７階北
電話：011-211-2807
以上
２０２０年10月１日 マンション管理トピックス13号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年10月1日第13号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 日本マンション管理士会連合会発行S評価ステッカー
有名俳優の自殺が相次いでいます。自殺することになった原因は明らかではないということであります。筆者は以前から「自殺は人間界での修行を放棄したということで、死後には厳罰が待っている」という説を信じております。どんな事情があったにせよ、本当に自殺であったのならば、決して楽になるということはなく、これからも長い苦しみから開放されないということですので、気の毒です。
一方、死にたくなくとも天命というのもあります。筆者は、今年５月に小学校同級生の家を通ったとき偶然に同級生のお母さん（当時８８歳）に約30年ぶりに再会しました。そのお母さんは大変喜んでくださり、家に入れてくださっていろいろ話をしました。しかし、８月18日にそのお母さんの訃報を知り、翌日訪ねてみたところ遺影になっていました。心臓の急病だったとのことでした。一昨日が四十九日です。
さて、今月はマンション管理士にしかできない仕事である「マンション管理適正化診断」についての情報を提供させていただきます。
１．マンション管理適正化診断とは
不動産関連の資格である通称トリプルクラウンというものは、管理業務主任者、宅地建物取引士、そしてマンション管理士です。前者２つには、法律で定められている独占業務である「顧客への重要事項説明書への押印と顧客への重要事項の説明」がありますが、マンション管理士は名称独占資格であり、独占業務というものは法律的にはありません。マンション管理適正化診断というのは、損害保険会社・日新火災と日本マンション管理士会連合会が共同で作成した制度であり、日新火災側としては損害保険料の算定に使用する資料を得るためのもので、日本マンション管理士会連合会側としては、マンション管理のレベル維持・向上を図るための助言をさせていただくためのものです。マンション管理組合は無料で本診断を受けることができ、受診により日新火災損害保険への加入が義務付けられるというものではありません。
この診断をできるのが、日本マンション管理士会連合会傘下の各都道府県マンション管理士会所属のマンション管理士で、資格取得講習受講・認定試験への合格・毎年の更新講習受講が義務付けられております。
マンション管理適正化診断では、マンション管理の実態（総会、理事会の実施状況、規約類の整備など）・長期修繕計画と修繕積立金の設定状況・法定点検と修繕工事の実施状況・その他をマンション管理組合役員に聴取し、関連書類を提示していただき確認します。
２．診断資格を持つマンション管理士になるためには
前述のように、国家資格であるマンション管理士の試験に合格してマンション管理士登録後、各都道府県マンション管理士会に入会して、資格取得講習受講・認定試験への合格・毎年の更新講習受講が必要です。
第一段階であるマンション管理士試験は１年に一回開催され、合格率は総受験者の約8%です。筆者の経験からすると、たくさんある関連法律の条文を何度も読み返し条文内容を理解しないと合格できません。個人差はあると思いますが数百時間程度の学習は必要です。また、それくらい法律条文に慣れていないと、管理組合の相談に臨機応変に対応するのは難しいです。
３．これからのマンション管理適正化診断結果の活用について
これまでの利用目的は前述した通りですが、今年からは日本マンション管理士会連合会と株式会社LIFULLが業務提携し、同社が運営する不動産・住宅情報サイトにマンション管理適正化診断サービスの診断結果を掲載するサービスを開始することになりました。
管理状況の良い「Ｓ評価」「Ａ評価」の物件で、かつ、区分所有者が「LIFULL HOME'S」を通じて専有部分を売買する場合が対象ですが、従来から「Ｓ評価」を得たマンションにはＳ評価ステッカーを送付しているので、それを掲示利用するなどして利用価値は高まるものと考えられます。
診断依頼は、日新火災、日新火災代理店、北海道マンション管理士会、日本マンション管理士会連合会いずれにも可能です。
以上
２０２０年9月１日 マンション管理トピックス12号を作成しました 。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年9月1日第12号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 札幌東商業高等学校の横から見える100年記念塔
安倍首相が辞任しました。2007年9月の第1回目辞任のことが思い出されます。翌年2月に筆者は、現在住んでいる「ロピア新さっぽろ」に転居してきました。そしてリーマンショックが発生しました。当時、筆者は自動車部品メーカーに在籍していて、自動車部品の開発エンジニアでした。アメリカのGM社が倒産したのがショックでした。関連部品メーカーが続々と連鎖倒産して、GM社からのオーダーがなくなり、筆者の会社の製造現場の契約・派遣社員は全員解雇となり、若手の正社員が製造ラインに移動してその代わりを勤めました。いつのまにか景気は回復して、第二次安倍内閣ができて今日に至りますが、コロナ感染不安の現在は、その頃を彷彿させます。
今月は、本マンション管理トピックスを発行するようになってから1周年となりましたので、今までの掲載内容をレビューしようと思います。
第1号(2019年9月1日)
国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果を紹介
- マンション居住者の永住意識の高まりーーーーー「永住するつもり」が過去最高の62.8%
- 世帯主の高齢化―――――70歳代以上の割合が22.8%
- 賃貸住戸のあるマンションの割合が74.7%(前回調査より−3.1%)
- 空室があるマンションの割合は37.3％(前回調査より−3.6%)
第2号(2019年10月1日)
- 亡くなった親のマンションを子が相続放棄して、管理費や修繕積立金が未納となり、対応に苦しむ管理組合に関する新聞記事を紹介
- 役員不足に悩む管理組合に関する新聞記事を紹介
第３号(2019年11月1日)
山岡淳一郎 著の「生き延びるマンション」(岩波新書、2019年8月22日第1刷)の内容紹介―――――長持ちさせるための方策及び建物を壊さない用途転換の例をピックアップ
第4号(2019年12月1日)
給排水管の更生・更新工事を実施を不要とするために安価に給排水管のクリーニングを実施できる「ドールマンシステム」を紹介
第5号(2020年1月1日)
第4号で紹介した「ドールマンシステム」に関して、エコリザーブ（株）札幌営業所長・田附 幸昌氏の寄稿を掲載
第6号(2020年2月1日)
今後ますます増加していく築40年超の分譲マンション対策のために、国土交通省・自治体・札幌市がどのような取り組みを行なっているか紹介
第7号(2020年3月1日)
- 厚別区選出の札幌市議会市議・川田ただひさ氏の札幌市議会でのマンション対策等に関する代表質問（マンション対策に関しては札幌市議会初）を紹介
- 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」が閣議決定された件に関する国土交通省ホームページ掲載記事を紹介
第8号(2020年4月1日)
今年度実施予定の札幌市分譲マンションの現況調査が札幌市から北海道マンション管理士会に協力要請されたことを紹介
現在、札幌市内の分譲マンション数は約3,700(そのうち、法人化されている管理組合数は約300(=約8%))です。
第9号(2020年6月1日)
今年4月1日から施行開始されている改正民法が、滞納管理費等にどのように関係するのかを紹介
第10 号(2020年7月1日)
6月24日に「マンションの管理の適正化及びマンションの建替え等に関する法律一部を改正する法律(令和2年法律第62号)」が公布されたことに関する国土交通省ホームページ掲載記事を紹介
第11号(2020年8月1日)
意思能力を欠く区分所有者に対する滞納管理費等の請求に関する札幌地裁裁判事例を紹介
徐々に分譲マンション対策に関しての行政の取り組みが進んでいます。今後も新しい動きがありましたらお伝えさせていただきます。 以上
２０２０年8月１日 マンション管理トピックス11号を作成しました。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年8月1日第11号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ JR千歳線高架耐震工事状況
いよいよ夏らしくなってきました。７月１日に釧路市の分譲マンションのマンション管理適正化診断に行ってきました。築４７年のマンションなので、十分な管理などできていない、最低のＢ評価だろうと気が重かったのです。観光名所「幣舞橋」から徒歩数分のところにありました。ところが、いざ診断を実施してみると、問題点は多々あるにも関わらず、良く管理できており、最高のＳ評価が付きました。最も驚いたのが、通常、損害保険は共用部分のみにかけるものですが、高齢者ばかりになったので、専有部分も管理組合で一括してかけることが総会で決議され、保険会社と交渉開始していたことです。自分たちのマンションは自分たちで守るという姿勢が見られた模範的な例として感心させられました。
今月は、意思能力を欠く区分所有者に対する滞納管理費等の請求に関する裁判事例を紹介します。
「札幌地裁平成３１年１月22日判決」
本件は、平成30年6月、Ａ管理組合が、区分所有者Ｂに対し、長期間にわたり滞納している管理費や修繕積立金の支払いを求めるとともに、滞納管理費等を回収するため、建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」と記します。）59条１項に基づく競売を求めて訴訟を提起したという事例です。
特に、本件において問題になったのは、区分所有者Ｂは、当時、90歳と高齢で、平成16年から高度障害者が入所する特別養護老人ホームに入所し、平成28年5月頃からは、要介護度が高まり会話することすら難しく、適切に物事を判断する能力を欠いた状態であったという点です。
(1)裁判所の判断
結論から述べますと、裁判所（札幌地裁）は、Ａ管理組合の区分所有者Ｂに対する滞納管理費等支払い請求及び区分所有法59条１項に基づく競売請求を認める判決をしました。ここに至るまで、Ａ管理組合の苦労がありましたので、以下に記します。
(2)成年後見制度
本件の場合、区分所有者Ｂに成年後見人は専任されていませんでした。成年後見人が専任されていれば、Ａ管理組合は、成年後見人に対し訴訟を提起したり、訴訟外においても、区分所有者Ｂに代わって、財産管理に関する様々な手続きをとるよう求めることも可能でした。この場合、そのままＡ管理組合が区分所有者Ｂを被告として裁判所に訴訟を提起しても、被告に当事者適格がなく民事訴訟上の訴訟要件を欠くものとして裁判所により請求が却下されてしまいます。
成年後見人制度とは、認知症、知的障害、精神障害等の精神上の障害により本人の判断能力が欠けていることが通常で自分の財産を管理・処分できない状態になった場合、本人の財産を守るために家庭裁判所が成年後見人を専任する制度です。
成年後見人専任の申立ができる者は、本人、配偶者、４親等以内の親族、本人の成年後見人等、市区町村長、検察官に限定されており、管理組合にはできません。まずは、管理組合から、その区分所有者の配偶者や子などの親族に対し、成年後見人専任の申し立てを促してみる方法が考えられます。本件の場合、法定代理人がいなかったため、民事訴訟法３５条に則り、Ａ管理組合が、裁判所に対し特別代理人選定の申し立てを行い、特別代理人として弁護士Ｃが専任されたとのことです。この民事訴訟上の特別代理人は、裁判所から選任を受けた事件については、本人の法定代理人として、本人と同一の権限を有します。
(３)本件訴訟の争点
本件訴訟において、区分所有者Ｂの判断能力の有無に起因する民事訴訟上の手続き上の問題については、Ａ管理組合が裁判所に対し特別代理人の専任を求め弁護士Ｃが特別代理人に専任されたことにより解消しました。
しかし、訴訟の実質的審理において、区分所有者Ｂの判断能力の有無が問題になりました。具体的には、区分所有法59条１項に基づく競売を求める際には、総会において特別決議を経る必要があり、その際、管理費等を滞納している区分所有者Ｂに対してあらかじめ弁明の機会を与えることが要件とされているのですが、Ａ管理組合が区分所有者Ｂに対して総会決議の前に、この弁明の機会を与えたか否か、Ａ管理組合が法が求める手続き要件を適切に履行したか否かという点が問題にされたのです。
紙面数の制約上、詳細は割愛させていただきますが、裁判所は、Ａ管理組合が弁明の機会を付与して手続き要件を適切に履行したと判断し、判決に至った次第です。
今後、高齢化社会の進展とともに、適切な判断能力を欠く人の増加は不可避と思われます。本例を参考にしていただければと思います。
２０２０年7月１日 マンション管理トピックス10号を作成しました。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年7月1日第10号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ 新札幌駅周辺
皆様、いかにお過ごしでしょうか。このマンション管理トピックスの号数が二桁に入りました。厚別区在住の横山管理士のマンション管理士便り１０４号（すでに１０４号で休刊）には遠く及びませんが、私が活動できる限り続けますので、よろしくお願いいたします。
今月は、６月24日に「マンション管理適正化法」等の法改正が公布されましたので、その内容を紹介いたします。
· マンションの管理の適正化及びマンションの建替え化等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和２年法律第62号）
本法律は今期の国会において審議され、６月16日成立し６月24日に公布されました。その内容は、以下のURLの国土交通省ホームページで確認できます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr5_000039.html
現在、全国のマンションストックは約655万戸、1,500万人超が居住しております。このうち、築40年超のマンションは現在81万戸、10年後には約2.4倍の198万戸、20年後には約4.5倍の367万戸となるなど、 今後老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込みです。また、 旧耐震マンションが現在104万戸、さらに10年後には築40年超となる新耐震マンションが94万戸と見込まれるが、 H31.4時点でマンションの建替えは累計244件（約19,200戸）にとどまります。 老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が 喫緊の課題であることが、本法律が必要とされた背景です。
マンションの適正な管理と再生フローのイメージを下図に示します。
· 法律の概要
· マンション管理適正化法の改正（マンション管理の適正化の推進）
① 国による基本方針の策定 【公布後２年以内施行】
国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定します。
② 地方公共団体によるマンション管理適正化の推進 【公布後２年以内施行】
地方公共団体による以下の措置を講じます。
○マンション管理適正化推進計画制度 ･･･基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を定める計画を 作成（任意）
○管理計画認定制度 ･･･マンション管理適正化推進計画を作成した地方公共団体は適切な管理計画を有するマンションを認定
○管理適正化のための指導・助言等 ･･･管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等を行う。
すでに東京都では、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」が本年（令和２年）４月１日から施行されています。
内容としまして、管理組合による管理状況の届け出（管理状況届け出制度）で、要届出マンションの管理組合は管理状況の届け出が必要になっています。要届出マンションは、「昭和58年12月31日以前に新築されたマンション（築36年以上）のうち、人の居住に供する独立部分の数が６以上であるもの」とされ、届出事項は、管理組合の運営体制の整備、管理規約の設定、総会の開催、管理費及び修繕積立金の額の設定、修繕の計画的な実施など管理状況に関するものです。
以下に、４月３０日時点の、マンション管理に関する計画や条例等を計画している地方公共団体の一覧を示します。北海道全域が含まれており、札幌市内にある約3,500の分譲マンションも対象になってきます。どのような条例ができてくるかは、今後注目が必要です。
（国交通ホームページ：https://www.mlit.go.jp/common/001341129.pdf ）
· マンション建替え円滑化法の改正（マンションの再生の円滑化の推進）
- 除却の必要性に係る認定対象の拡充 【公布後１年６か月以内施行】
除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、以下を追加 （ア）外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等
- 4/5以上の同意によりマンション敷地売却を可能に
- 建替時の容積率特例
- バリアフリー性能が確保されていないマンション等
- 建替時の容積率特例 （建物の傷みが著しく外壁の剥落等が生じた事例）
- 団地における敷地分割制度の創設 【公布後２年以内施行】
上記（ア）等の要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の ４／５以上の同意によりマンション敷地の分割を可能とする制度を創設
国土交通省の問い合わせ先は、以下です。
国土交通省住宅局マンション政策室
電話 :03-5253-811
2020年７月１日 マンション管理士：鎌田 安 作成
２０２０年6月１日 マンション管理トピックス9号を作成しました。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年6月1日第9号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
先月は、この管理トピックスを休刊しました。北海道マンション管理士会、日本マンション管理士会連合会およびマンション管理センターは、コロナの影響から政府の緊急事態宣言を遵守して、活動はほぼ停止状態でした。マンション管理士業のみで生計を営んでいるマンション管理士は限りなく0%に近いのですが、さらに追い打ちをかけられた感じです。
それでも、第二波の不安はあるものの、緊急事態が解除されたので、私達マンション管理士も、少しずつ活動を再開してまいりますので、よろしくお願いいたします。
今月は、４月１日から改正民法が施行されておりますので、マンション管理組合に関連ある部分を紹介してまいります。
· 民法改正の経緯
民法のうち第３編債権については、例外を除き全般的見直しが行われることなく、おおむね明治29年の制定当時のまま、現在に至っていました。
しかし、我が国の社会・経済情勢は様々な面で著しく変化し、裁判実務においても膨大な数の判例を形成し、国民一般にわかり易いものするという観点から、不明確な部分を、判例法理などを踏まえて明確化する必要がありました。そこで債権編の改正を中心とする改正法が成立し、令和２年4月１日から施行されました。
また、民法のうち第５編についても、配偶者の居住権を保護するための方策や、遺産分割制度、遺言制度、遺留分制度、相続の効力等の見直し、相続人以外の者の貢献を考慮するための方策を講じた改正が議論され、民法（相続編）の改正法が成立し、同じく令和２年４月１日から施行されています。
これらの民法改正が管理組合の諸活動にどのように影響するのかを紹介してまいります。次号以降も継続していく予定です。
· 滞納管理費等の対応について（債権の内容や効力一般に係る改正）
· 滞納管理費の回収と民法
いくつかあるのですが、今回は今後増加していくであろうと思われる
滞納管理費の問題に関連する内容を述べます。ご承知のように、管理費や修繕積立金（以下、管理費等といいます）は、建物の維持管理や管理組合運営のための資金です。管理費等の滞納があった場合には、遅延損害金や違約金が発生するものとし、管理組合は滞納している組合員に対し、督促等必要な措置を講じ、最終的には理事長が理事会決議により、管理組合を代表して訴訟その他の法的措置を追行します。
このような滞納管理費等が発生した場合の取り扱いについては、民法に定める債権の内容や効力一般に係る規定が関係してきます。
· 遅延損害金について（改正民法４０４条）
（法定利率）
第４０４条 利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、その利息が生じた最初の時点における
法定利率による。
2 法定利率は、年3パーセントとする。
3 前項の規定にかかわらず、法定利率は、法務省令で定めるところにより、3年を1期とし、1期ごとに、次項の規定により変動するものとする。
（４項、５項略）
金銭債務につき、その履行が遅延した場合などに生じる遅延損害金は、契約等で別に定めがなければ民法が定める利率（法定利率）に従うことになります。（民法４１９条）この法定利率は、これまでは年５%でしたが、改正民法では、法定利率を年３%としつつ、３年毎に利率が自動的に見直される変動制が導入されることになりました。具体的利率は省令で定められます。
組合員が管理組合に対し納入が義務付けされている管理費等や、管理組合が管理業者等に支払う委託費等の支払いが遅延した場合などでは、債務の額に法定利率分を加えて請求額を算定することになります。
ただし、この遅延損害金の利率は、上記の通り契約等で別に定めれば、その利率に従うことになります。
管理規約に定めがある場合は、改正民法の下でも当該規約の規定に従い遅延損害金を定めれば良く、今回の改正でも影響はありません。
なお、管理組合が管理業者や修繕工事の施工業者等の契約に基づく金銭等の支払等については、通常は当該第三者との間で締結される契約中の特約で遅延損害金の定めをしますので、特に影響はないものと考えられます。
· 消滅時効（改正民法１６６条）
（債権等の消滅時効）
第166条 債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。
一 債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき。
二 権利を行使することができる時から10年間行使しないとき。
(2項、3項略）
管理費等の債務については、一定の期間その履行がない場合、時効により消滅します。（ただし、当然に消滅するのではなく、債務者が当該債権は時効により消滅したことを債権者に主張すること、いわゆる援用という行為を行うことが必要です。
これまでは、管理費等については、「年またはこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権」として、５年の消滅時効時間とされていました。（旧法169条）
改正民法では、この消滅時効の期間につき整理をして
ア 権利を行使できることを知ったときから５年
イ 権利を行使できるときから10年
の2つの基準によることとされました。（ 改正民法166条）
管理費等は、管理規約等であらかじめ定められているものであり、管理組合はその納入額および納入時期等を了知していることから、上記アに該当すると解されますので、その消滅時効期間はこれまで同様「５年」となります。
(４)時効の更新・完成猶予（改正民法１４７～１６１条）
管理費等の滞納から５年が経過すると、滞納管理費等は前述してきたように時効により消滅します。そこで管理組合としては、滞納期間が長期にわたるような組合員に対しては、消滅時効の完成を防ぐために一定の措置を講じることが必要となります。
その方法として、これまでの民法では、時効の中断（時効の進行がストップし、改めて最初から時効期間がスタートするもの=Re-Set）と、時効の停止（時効の進行はストップするが、その事由がなくなればその時点から残りの時効期間がリスタート=Re-Startするもの）とが定められていました。
日本語として区別しにくいことから、改正民法では、「時効の中断」を「時効の更新」に、「時効の停止」を「時効の完成猶予」と改めました。
さらにはこれまで、滞納組合員との間で滞納分の支払い方法（分割払い等）について競技している場合には、それが調停や裁判上の和解手続きでない限り、時効の進行をストップさせることはできませんでしたが、改正民法では「権利について協議を行う旨の合意が書面でなされたとき」が「時効の完成猶予」の事由として認められました。（改正民法151条）
管理組合の手間が大きく省けており、私も重要な改正と思います。
管理費等の請求に際し、滞納から５年近くが経過している場合には、まずは「支払い方法等について協議を行う」旨を書面で合意することにより当面の間の時効の完成を防いだ上で、ある程度時間をかけて、支払い方法等についての実際の協議ができるようになります。
（協議を行う旨の合意による時効の完成猶予）
第151条 権利について協議を行う旨の合意が書面でされたときは、次に掲げる時のいずれか早い時までの間は、時効は、完成しない。
一 その合意があった時から1年を経過した時
二 その合意において当事者が協議を行う期間（1年に満たないものに限る0）を定めたときは、その期間
を経過した時
三 当事者の一方から相手方に対して協議の続行を拒絶する旨の通知が書面でされたときは、その通知の時から6箇月を経過した時
2 前項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた再度の同項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有する。ただし、その効力は、時効の完成が猶予されなかったとすれば時効が完成すべき時から通じて5年を超えることができない。
3 催告によって時効の完成が猶予されている間にされた第1項の合意は、同項の規定による時効の完成猶予の効力を有しない。同項の規定により時効の完成が猶予されている間にされた催告についても、同様とする。
以上です。
その他にも、管理業者や施工業者、駐車場利用者との契約に関し、委任、請負、賃貸借等に係る改正民法もありますので、機会がありましたら次号以降で紹介させていただきます。
2020年６月１日 マンション管理士：鎌田 安 作成
２０２０年4月１日 マンション管理トピックス8号を作成しました。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年4月1日第8号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
北海道でコロナウィルス感染が下火になったかと思っていたら、東京都で大流行が始まり、また東京オリンピックが開催延期となりました。いっこうに収束の兆しは見えておりません。しかし、気温が上昇し積雪もゼロとなり、春が来ていることを感じさせております。
今月も分譲マンション管理適正化に関するニュースを紹介させていただきます。
今年度実施予定の札幌市分譲マンションの現況調査を北海道マンション管理士会会員がお手伝いします
札幌市には約3,400の分譲マンションがあります。札幌市では、これらの管理実態調査のアンケート調査を平成28年に行ない、回収率は32.3％でした。回答のない67.7％の管理不全が危惧されます。管理不全が進行すると、空家になりスラム化から粗大ゴミ化してしまう恐れがあります。滋賀県野洲市にある築４７年の分譲マンションでは外壁や屋根が剥がれ鉄骨がむき出しになり、いつ崩れてくるかと近隣住民に不安を与えていました。野洲市はアスベスト対策を含め約1億円かけての取り壊し行政代執行をついに開始しました。所有者9名の中には行方不明者もおり、所有者に費用を請求する予定ですが、回収できる見通しがなく、結局市民税からの支払い負担になる可能性が極めて高いという状況です。
北海道マンション管理士会と厚別区選出の札幌市市議会議員・川田ただひさ氏は、このようなことを防止するための取り組みを開始しております。川田ただひさ氏は、2月の市議会で代表質問を行いました。札幌市議会で分譲マンションに関する件が出されたのは初めてのことでありました。
この努力の結果、札幌市から北海道マンション管理士会に管理実態現況調査への協力要請がありました。これを受け、北海道マンション管理士会では、2人1組で全マンション を訪問して調査を行うべく、準備を開始しました。コロナウィルスのこともあるので、実施時期は現段階では決まっておりませんが、ついに北海道マンション管理士会が分譲マンション対策に関与することになりました。
いずれ、皆様のマンションにも伺うことになりますので、ご協力をよろしくお願いいたします。
２０２０年３月１日 マンション管理トピックス７号を作成しました。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし) （北海道マンション管理士会会員）090-3777-0871
kamadayasushi51@gmail.com
2020年3月1日第7号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
陸橋から
北海道でコロナウィルスが大流行となり、様々なところで混乱が発生しております。体力のない方々への感染防止の必要性は言うまでもありませんが、このような事態に便乗して詐欺行為・デマを流す輩にも気をつけてください。
さて今月も分譲マンション管理適正化に関するニュースを紹介させていただきます。
１．厚別区選出の札幌市議会市議・川田ただひさ氏の札幌市議会での代表質問
２月２５日に、川田ただひさ氏が代表質問をを行いました。川田氏からメッセージが届いておりますので
以下に紹介します。
「一昨日代表質問を行い、マンション対策やボールパーク構想を生かして厚別の発展に生かすべきであるなどして様々な課題について自民党を代表して質問をしました。９割は前向きな回答でした。これからは特別委員会や常任委員会で具体的な質疑を行い、詰めていきたいと思います。」
分譲マンションに関する話題が札幌市議会で出されたのは初めてのことです。当日は、北海道マンション管理士会会長・副会長・厚別区在住の理事の方々も聴講しました。
今後も、川田氏の活躍に期待したいと考えます。
２．「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定（国交省HP
2/28掲載）
マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化のための計画作成、マンションの除却の必要性に係る認定対象の拡充、団地型マンションの敷地分割制度の創設等を内容とする「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」が、本日、閣議決定されました。
１．背景
築40年超のマンションは現在の約81万戸から10年後には約2.4倍の約198万戸、20年後には約4.5倍の約367万戸となるなど、今後、老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な、建設後相当の期間が経過したマンションが急増する見込みです。老朽化を抑制し、周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題となっています。こうした状況の中、地方公共団体の役割の強化によってマンションの管理の適正化の推進を図り、また、維持修繕が困難であり建替え等を行う必要があるマンションの再生の円滑化を図る必要があります。
２．概要
（１）マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係
［１］ 国による基本方針の策定
〇 マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定
［２］ 市区（町村部は都道府県）によるマンション管理適正化の推進
〇 基本方針に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための計画（マンション管理適正化推進
計画を策定（任意）
〇 管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等を実施
〇 マンション管理適正化推進計画を策定した場合に、管理組合が作成する個々のマンション管理計画認定
（２）マンションの建替え等の円滑化に関する法律関係
［１］除却の必要性に係る認定対象の拡充
〇 除却の必要性に係る認定対象に、現行の耐震性不足のものに加え、外壁の剝落等により危害を生ずる
おそれがあるマンション、バリアフリー性能が確保されていないマンション等を追加
［２］ 団地における敷地分割制度の創設
〇 要除却認定を受けた老朽化マンションを含む団地において、敷地共有者の４／５以上の同意により
マンション敷地の分割を可能とする制度を創設
国土交通省住宅局市街地建築課 佐藤、森本、早坂
TEL：03-5253-8111 （内線39-613、39-664） 直通 03-5253-8516 FAX：03-5253-1631
厚別中央振興会内にある分譲マンション３8戸のうち、今日現在で築４０年の分譲マンションは２戸（筆者も支援業務を行っております。）これが、10年後2030年には約50%、20年後2040年には約80%が築40年超となります。
２０２０年１月３１日 マンション管理トピックス６号を作成しました。
2020年2月1日第6号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
マンション管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
kamadayasushi51@gmail.com
090-3777-0871
暖冬とはいえ、寒い日が続いております。皆様、元気でお過ごしでしょうか。私は、今月の８日で満61歳となります。北海道マンション管理士会では若い方ですが、以前ほど、寒さに対する耐性がなくなっているのを感じます。あと一ヶ月すぎれば、春がやってくると自分に言い聞かせ頑張ります。
さて、今月は特に築40年を超えるような老朽化の進みつつある分譲マンションの適正管理を行うために、行政がどのように動いているかを中心に述べてまいります。
国土交通省の動き
１月２３日の北海道新聞朝刊にも掲載されましたが、国土交通省は老朽化した分譲マンション
が今後急増することを見据え、自治体が適正管理を指導できるようにする方針を固めました。
現在開催されている通常国会に関連法の改正案を提出します。新制度では、自治体が設備の
著しい劣化や修繕積立金の不足といった問題を抱える物件の有無を調査し、マンション管
理士なども交えて改善を指導します。２０１８年末に約80万戸だった築40年超の分譲マン
ションは、今後20年で4.5倍になり、所有者の高齢化や空室の増加で、管理組合の担い手不
足も深刻化しております。
この制度設計では、横浜市や名古屋市などが管理組合に求める「マンション管理状況の
届け出制度」を参考にする考えであるそうです。
また、マンション建替え円滑化法で運用する敷地売却制度を拡充し、現在の運用対象は
耐震性不足のマンションに限っていますが、新たに躯体や設備が老朽化したマンションでも
活用できるようにすることを目指します。
自治体の動き
東京都では今年4月から、管理組合による管理状況の届出（管理状況届出制度）を施行
します。要届出対象マンションは、昭和58年12月31日以前に新築されたマンションのうち、人の居住用に供する独立部分の数が6以上であるものです。要届出マンション以外のマンションであっても、任意に届出を行うことができ、届出することでマンションの資産価値を高めることが可能です。届出内容は、管理組合の運営体制の整備、管理規約の設定、総会の開催、管理費及び修繕積立金の額の設定、修繕の計画的実施など管理状況に関する事項です。
また、東京都は昨年9月24日に、分譲マンション管理から再生までの相談対応を一元化した「分譲マンション総合相談窓口」を公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター内に開設し、マンション管理士が相談に応じられるようにしております。
札幌市では
札幌市には約3,700の分譲マンションがあり、札幌市でも管理実態調査としてアンケート
を実施していますが、平成28年度のアンケート回収率は32.3%であり、約7割の分譲マンションの管理が適正に行っているかは不明です。最近の例では、滋賀県野洲市の分譲マンションが老朽化して、倒壊寸前の状態にあったため、野洲市が行政代執行で解体作業に着手しています。費用は約１億円で、管理組合もなく所在不明な所有者もいるため、費用の回収見込みが立っておらず、市税からの捻出ということになりそうだということです。これは珍しい例ですが、人が住まないマンションが増加することにより、スラム化が進行して治安の悪化に繋がります。
このような問題を危惧されている、私達厚別区の札幌市議会議員・川田ただひさ氏が札幌市議自民党会派政審会（会長は、川田ただひさ氏）が１月29日に札幌市役所・札幌市議会自民党会派会議室にて勉強会を開催しました。自民党市議6名と北海道マンション管理士会から会長１名、副会長１名、厚別区在住のマンション管理士である横山宏道さんと著者の計４名が参加し、約１時間半、用意した資料に基づき活発な意見交換を行いました。
北海道マンション管理士会からは「マンション登録制度」の提案を行わせていただきました。札幌市とほぼ同等のマンションストック数・マンション化率である政令指定都市・名古屋市ではすでに条例化されております。前述した東京都の例もあります。
今後は、川田ただひさ氏を中心として、札幌市議会での議論が行われていくものと期待
されます。
以 上
２０１９年１２月２０日 マンション管理トピックス５号を作成しました。
2020年1月1日第5号
ﾏﾝｼｮﾝ管理ﾄﾋﾟｯｸｽ
マンション管理士
鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
kamadayasushi51@gmail.com
090-3777-0871
北海道開拓の村
あけましておめでとうございます。今年も、分譲マンションの抱える様々な問題の解決支援ができるように鋭意努力してまいりますので、よろしくお願い申し上げます。
さて、このマンション管理トピックス先月号で、水質を変えることなく、科学的に水に「お掃除させる能力」を与え、給排水管を長持ちさせるシステムであるドールマンシステム（ドールマンショック）を紹介させていただきました。
これに関しまして、エコリザーブ㈱札幌営業所所長の田附幸昌 様から寄稿をいただきましたので
今月号に掲載させていただきます。
田附幸昌 様に説明プレゼンテーションやデモ機の設置を行っていただくことが可能ですのでご興味ある管理組合は私まで、連絡をお願いいたします。
―排水管の現状と対策―
エコリザーブ㈱札幌営業所
1級建築士・施工監理技士 田附幸昌
- 平成29年度 マンション管理基礎セミナーより抜粋
（（公）日本建築家協会・1級建築設備士監修）
- 約30年前の排水管材料
共用部・PS内部縦管・・・・・炭素鋼管白ガス管が多い（太管で強度必要）
専有部・室内横引管・・・・・・VU・VP管（塩ビ管）勾配不足が多い
＜共用部状況＞
炭素鋼管・白ガス管は継ぎ手・エルボ・塩ビ管接続部の老朽化がかなり進行している。
ライニング管でもライニング樹脂がはがれて赤錆こぶが発生している。
又、排水スケール・スライム・腐敗菌こぶが多く排水効率がかなり低下している。
＜専有部状況＞
VU・VP（塩ビ管）は床転ばし配管が多く勾配が少ないのと室内温度が有るため
排水スケール・スライム他固形物の滞留が有り排水効率の低下が有る。
又、便器・浴槽・流し台等の接続部で金属部分の劣化赤さび及びシール材の劣化が
有る。
＜埋設部＞
コンクリート・ブロック部及び内装仕上げ下地内部分はハツリ解体や軽量鉄骨下地解体 等、床壁天井等仕上げ復旧や騒音が有り給水の一時停止が必要で有る。
- 配管更新工事の問題点
更新工事と言ってもPS内部の配管取り換えが多く枝管横引き管等内装仕上げ内部や
床仕上げ部をはがしての工事は手間及び時間がかかり又設備工事業者以外に建築業者が
必要に成ってくる為一時居住が出来なくなる恐れが有る。
又コンクリート埋設部やブロック埋設部はハツリによる騒音が激しく交換しても耐火
材料による詰めモルタル等耐火区画が面倒で有るため省略する業者が多い。
衛生機器接続部も大変手間と時間がかかり省く業者も多い。
更新工事を行ってもその日から劣化がスタートしますので次の工事費が必要と成り
ます。
- 問題解決提案
ドールマンシステムを更新工事費用の約1／10の費用で設置する事により給排水管の
赤さびを黒さびに変えて管を丈夫にしスケール・スライムが無くなり勾配のない排
水管や枝管横引き管まできれいにし交換の難しい埋設管までその効果が有り給湯の
銅管や樹脂管にも効果が有りますので全ての給排水管に対し効果が有ります。
又家庭内の水を使用する機器類にも多数の良い効果が実感出来てその延命効果も期待
出来て人体や動植物等の健康及び調理や清掃にも素晴らしい効果が有ります。
年間数千円の電気代と点検費用のみで30年以上使用が可能と成りますので経済効果大
です。
（穴が開いた配管や割れてしまった配管はその部分の取り換えのみで済む事に成ります。）
2019年11月27日 エコリザーブ・札幌営業所長/田附さんから、排水管長寿命化対策に関する文書を
いただきました。
―排水管の現状と対策―
エコリザーブ㈱札幌営業所
1級建築士・施工監理技士 田附幸昌
- 平成29年度 マンション管理基礎セミナーより抜粋
（（公）日本建築家協会・1級建築設備士監修）
- 約30年前の排水管材料
共用部・PS内部縦管・・・・・炭素鋼管白ガス管が多い（太管で強度必要）
専有部・室内横引管・・・・・・VU・VP管（塩ビ管）勾配不足が多い
＜共用部状況＞
炭素鋼管・白ガス管は継ぎ手・エルボ・塩ビ管接続部の老朽化がかなり進行している。
ライニング管でもライニング樹脂がはがれて赤錆こぶが発生している。
又、排水スケール・スライム・腐敗菌こぶが多く排水効率がかなり低下している。
＜専有部状況＞
VU・VP（塩ビ管）は床転ばし配管が多く勾配が少ないのと室内温度が有るため
排水スケール・スライム他固形物の滞留が有り排水効率の低下が有る。
又、便器・浴槽・流し台等の接続部で金属部分の劣化赤さび及びシール材の劣化が有る。
＜埋設部＞
コンクリート・ブロック部及び内装仕上げ下地内部分はハツリ解体や軽量鉄骨下地解体等
床壁天井等仕上げ復旧や騒音が有り給水の一時停止が必要で有る。
- 配管更新工事の問題点
更新工事と言ってもPS内部の配管取り換えが多く枝管横引き管等内装仕上げ内部や
床仕上げ部をはがしての工事は手間及び時間がかかり又設備工事業者以外に建築業者が
必要に成ってくる為一時居住が出来なくなる恐れが有る。
又コンクリート埋設部やブロック埋設部はハツリによる騒音が激しく交換しても耐火
材料による詰めモルタル等耐火区画が面倒で有るため省略する業者が多い。
衛生機器接続部も大変手間と時間がかかり省く業者も多い。
更新工事を行ってもその日から劣化がスタートしますので次の工事費が必要と成ります。
- 問題解決提案
ドールマンシステムを更新工事費用の約1／10の費用で設置する事により給排水管の
赤さびを黒さびに変えて管を丈夫にしスケール・スライムが無くなり勾配のない排水管や
枝管横引き管まできれいにし交換の難しい埋設管までその効果が有り給湯の銅管や樹脂管
にも効果が有りますので全ての給排水管に対し効果が有ります。
又家庭内の水を使用する機器類にも多数の良い効果が実感出来てその延命効果も期待出来て
人体や動植物等の健康及び調理や清掃にも素晴らしい効果が有ります。
年間数千円の電気代と点検費用のみで30年以上使用が可能と成りますので経済効果大です。
（穴が開いた配管や割れてしまった配管はその部分の取り換えのみで済む事に成ります。）
2019年11月21日 マンション管理トピックス 第4号を作成しました。
マンション管理トピックス 第 4号
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
今年最後の月となりました。このトピックスを作成始めた11月15日朝時点では、外は雪化粧がされております。本格的な冬が到来してきますが、今年も有終の美を飾りたいものです。
さて、このマンション管理トピックス先月号で、鉄筋コンクリート造りのマンションは地震に強く、給排水管など設備のメンテナンスを怠らなければ長持ちすると述べさせていただきました。
今月号では、水質を変えることなく、科学的に水に「お掃除させる能力」を与え、給排水管を長持ちさせるシステムであるドールマンシステム（ドールマンショック）を紹介します。
これは、給排水管の更新・更生工事を実施しなくとも、給排水管両方を更生することができるという画期的システムですので、事前保全の範疇に入るものです。信じがたい技術ですが、三大都市圏等では数多く採用されています。北海道では普及例が少なく、これからという段階です。ルスツリゾート、本田病院（恵庭市、JR千歳線で千歳方面に向かう際、左手に見ることができます）で採用されていますが、そのあたりのお話は、本誌末尾で営業担当の方を紹介しますので、その方からお話を聞くのが良いと思います。
本誌では、水と給排水管、従来の更生工事について解説するところから始めます。
·水道管と水道水
ローマ時代の最古の水道というのは、鉛管を使用していたことが知られています。これは炭酸鉛が管の内側に皮膜を作って溶けなくすると言われておりました。ヨーロッパのようにカルシウム・マグネシウムが多く含まれている硬水の場合はそうなのですが、日本は世界屈指の酸性土壌国で土壌や河川水中にカルシウム・マグネシウム等の鉱物が乏しい軟水です。軟水は鉛を溶かす力が強く、溶かされた水は毒性があることが解り、現在では使われていません。
次に鋼管は腐食しにくいので古くから使われてきました。札幌でも２０年ほど前までは給水・給湯管に多く使われていましたが、ピンホールが発生して漏水事故が多発することが解り、今は使われていません。
日本の水道水は、一般に軟水で腐食性の強い水で、札幌近郊では漁川水系から水道水として取水している地域のマンションでは、築10年もしない頃から赤水や漏水が多発し大きな問題となっています。
札幌の古いマンションでは、亜鉛メッキ鋼管、通称白ガス管が使われており、これが赤水問題の元凶でした。その後「塩ビライニング鋼管」が出てきましたが、錆びないと言われていた塩ビライニング鋼管が錆びるのです。それは配管の継ぎ手や直管部分に年月の経過とともに「錆コブ」ができ、錆が流れ出てパイプ全体にこびりついてしまいます。現在では、継手部分の改良が進み、かなり良いものができています。又、近年では配管材質が、鋼管からステンレス管、錆びない樹脂管に変わりつつありますので、錆の問題はかなり低減されております。
多くのマンションでは、赤水・漏水対策として更新するにはまだ早いとの判断から、給水管の延命として各種の更生工事を考えているところが多いです。
·排水管の劣化と更生工事について
給水管がダメになっても、飲水が確保できれば当座はしのげますが、排水管が壊れたら、
台所、風呂、水洗トイレ、全てが使えなくなり生活できなくなります。
マンションの排水管で、一番腐食しやすい場所は台所系統の排水管です。腐食の主な原因となるのは、油、塩分、洗剤、熱湯です。逆に一番キレイなところはトイレ系統です。マンションの排水配管材として使われているのは、最近では硬質塩化ビニル管ですが、昭和60年初頭から平成初期にかけては、配管用炭素鋼鋼管（白ガス管）、排水用鋳鉄管が使われています。これらのマンションではすでに修繕時期に来ています。札幌地域では、３０年を経過したマンションで排水管の更新・更生工事をしているところはまだ少ないです。
排水管への対応を遅らせている原因は２つあります。まず、「目に見えないので関心が持たれにくい」という点です。給水は毎日洗顔時に確認できますが、排水は流してしまえば見えません。もうひとつは「原因を発見しづらい」ということです。給水管は水圧があるので、穴が空いたら水が吹き出します。排水の場合は、小さな穴が開いて１、２回水漏れがあったとしても、錆や野菜クズなどがそこに詰まりふさがってしまいます。そうすると住民のみなさんも水漏れを簡単に考えてそのままにしてしまいがちです。
マンションでは、１～２年に一回、排水管の高圧洗浄を行いますが、２０年を経過したマンションの中には、高圧洗浄したくとも洗浄すると水漏れが起きるので実施できないところがあります。これは配管の中に溜まっているゴミやラード状物質で配管にできている穴が塞がっているために、かろうじて水漏れが止まっているのが、洗浄してしまうとそれらが全てなくなりピンホールや亀裂から水漏れしてしまうからです。
マンションの古くなった排水管は、ネジ込み部分や分岐部が非常にもろくなっています。特に分岐部付近は長年の高圧洗浄でのステンレス製ホースにより管内が削れているケースが多く、又、配管は床や壁に固定されているために、地震の衝撃や振れに耐えきれず破断する恐れがあります。
排水管の更生とは、従来からライニング工法で「塗布方式」、配管の内部にエポキシ樹脂を塗り内側をコーティングする方式です。この方式は、傷みの激しい排水管では対応ができません。現在、主流となっているのは、「樹脂含浸繊維強化方式」で工事期間はわずか一日で、大がかりな工事は不要とされています。
·ドールマンシステム（ドールマンショック）
いずれにしても、更新・更生工事には多額の費用がかかります。ここで、水質を変えることなく、
科学的に水に「お掃除させる能力」を与え、給排水管を長持ちさせるシステムであるドールマンシステム（ドールマンショック）の出番です。設置費用は数百万円でランニングコストは月々の電気代数千円とのことです。
このシステムは、ドイツのドールマン博士が開発したもので、給水部分配管の入り口にコイルを巻きつけ、微弱電流を流して電子を発生させ、水に存在する結晶粒子、カルシウム、ナトリウム、マグネシウム、特に日本の場合に多く含まれているシリカなどの表面電位がプラスのものを電気的に中性またはマイナスに近づけます。一般的に管壁部分はマイナスに帯電しているため、プラスのままだとお互いに引きつけ合って管壁に付着し、スケール（石化）・錆になりますが、マイナス側になると反発して下流側に流されるようになります。水の化学成分組成を変えることはないので、飲み水としても安全のままです。また、電子打ち込みにより、結晶粒子が破砕され小粒子化して界面活性剤効果が発現し、結晶同士および界面との反発、分散性促進により、水に洗浄効果を付与します。これにより、油汚れの流化、悪臭発生防止などに効果を発揮することになります。
又、給水管の赤錆腐食を黒錆（南部鉄瓶）に変えてしまい更新工事をしなくとも良いものです。
これらについては、詳しく説明すると膨大な紙面数になるので、下記のドールマンシステム（ドールマンショック）がマンションにどのように約立つのか解説しているYouTube動画を視聴すると良いと思います。
https://www.youtube.com/watch?v=w9me3xA9NXk
ドールマンシステム（ドールマンショック）は、日本では株式会社マキシム（本社大阪）が製造販売しており、競合他社ができなかったデモ機の取り付けを武器として、現在に至っています。
＊ドールマンシステム（株式会社マキシムのホームページ）
以上ですが、冒頭で述べさせていただいた営業担当の方が北広島市在住の田附(たつき)幸(ゆき)昌(まさ)氏
で、エコリザーブ株式会社（マキシム株式会社の北海道代理店）の所長であり、一級建築士です。
氏は長らく建築事務所で建築設計業務を行われてきましたが、これからは、世の中に恩返しを行うべくエコに取り組むために、ドールマンシステム（ドールマンショック）の普及に本腰を入れることを決意されたところであります。私は、エンジニア出身なので、ドールマンシステム（ドールマンショック）の凄さはもちろん、氏のエコへの取り組みにも共感した次第です。
氏が、ドールマンシステム（ドールマンショック）の管理組合へのプレゼンテーションからデモ機取り付け手配を行ってくれますので、話を聞いてみたい方は、鎌田までメールか電話で連絡をいただきければ、すぐに氏に連絡いたします。
マンション管理士 鎌田(かまだ) 安(やすし)
（北海道マンション管理士会会員）
〒004-0054 札幌市厚別区厚別中央四条4丁目3番20-302号 ロピア新さっぽろ302号室
E-MAIIL： kamadayasushi51@gmail.com
携帯電話：090-3777-0871
ホームページ
https://yasu-licensed-strata-management-consultant.webnode.jp/
＊2019年11月19日
マンション管理トピックス４号（2019年12月号）作成中
先月号で、鉄筋コンクリート造りのマンションは地震に強く、給排水管など設備のメンテナンスを怠らなければ長持ちすると述べさせていただきました。
本誌では、水と給排水管、従来の更生工事について解説するところから始めます。
·水道管と水道水
ローマ時代の最古の水道というのは、鉛管を使用していたことが知られています。これは炭酸鉛が管の内側に皮膜を作って溶けなくすると言われておりました。ヨーロッパのようにカルシウム・マグネシウムが多く含まれている硬水の場合はそうなのですが、日本は世界屈指の酸性土壌国で土壌や河川水中にカルシウム・マグネシウム等の鉱物が乏しい軟水です。軟水は鉛を溶かす力が強く、溶かされた水は毒性があることが解り、現在では使われていません。
次に鋼管は腐食しにくいので古くから使われてきました。札幌でも２０年ほど前までは給水・給湯管に多く使われていましたが、ピンホールが発生して漏水事故が多発することが解り、今は使われていません。
日本の水道水は、一般に軟水で腐食性の強い水で、札幌近郊では漁川水系から水道水として取水している地域のマンションでは、築10年もしない頃から赤水や漏水が多発し大きな問題となっています。
札幌の古いマンションでは、亜鉛メッキ鋼管、通称白ガス管が使われており、これが赤水問題の元凶でした。その後「塩ビライニング鋼管」が出てきましたが、錆びないと言われていた塩ビライニング鋼管が錆びるのです。それは配管の継ぎ手の部分に年月の経過とともに「錆コブ」ができ、錆が流れ出てパイプ全体にこびりついてしまいます。実際に錆びているのは継手部分のみです。現在では、継手部分の改良が進み、かなり良いものができています。又、近年では配管材質が、鋼管からステンレス管、錆びない樹脂管に変わりつつありますので、錆の問題はかなり低減されております。
多くのマンションでは、赤水・漏水対策として更新するにはまだ早いとの判断から、給水管の延命として各種の更生工事を考えているところが多いです。
·排水管の劣化と更生工事について
給水管がダメになっても、飲水が確保できれば当座はしのげますが、排水管が壊れたら、台所、風呂、水洗トイレ、全てが使えなくなり生活できなくなります。
マンションの排水管で、一番腐食しやすい場所は台所系統の排水管です。腐食の主な原因となるのは、油、塩分、洗剤、熱湯です。逆に一番キレイなところはトイレ系統です。マンションの排水配管材として使われているのは、最近では硬質塩化ビニル管ですが、昭和60年初頭から平成初期にかけては、配管用炭素鋼鋼管（白ガス管）、排水用鋳鉄管が使われています。これらのマンションではすでに修繕時期に来ています。札幌地域では、３０年を経過したマンションで排水管の更新・更生工事をしているところはまだ少ないです。
排水管への対応を遅らせている原因は２つあります。まず、「目に見えないので関心が持たれにくい」という点です。給水は毎日洗顔時に確認できますが、排水は流してしまえば見えません。もうひとつは「原因を発見しづらい」ということです。給水管は水圧があるので、穴が空いたら水が吹き出します。排水の場合は、小さな穴が開いて１、２回水漏れがあったとしても、錆や野菜クズなどがそこに詰まりふさがってしまいます。そうすると住民のみなさんも水漏れを簡単に考えてそのままにしてしまいがちです。
マンションでは、１～２年に一回、排水管の高圧洗浄を行いますが、２０年を経過したマンションの中には、高圧洗浄したくとも洗浄すると水漏れが起きるので実施できないところがあります。これは配管の中に溜まっているゴミやラード状物質で配管にできている穴が塞がっているために、かろうじて水漏れが止まっているのが、洗浄してしまうとそれらが全てなくなりピンホールや亀裂から水漏れしてしまうからです。
マンションの古くなった排水管は、ネジ込み部分や分岐部が非常にもろくなっています。特に分岐部付近は長年の高圧洗浄でのステンレス製ホースにより管内が削れているケースが多く、又、配管は床や壁に固定されているために、地震の衝撃や振れに耐えきれず破断する恐れがあります。
排水管の更生とは、従来からライニング工法で「塗布方式」、配管の内部にエポキシ樹脂を塗り内側をコーティングする方式です。この方式は、傷みの激しい排水管では対応ができません。現在、主流となっているのは、「樹脂含浸繊維強化方式」で工事期間はわずか一日で、大がかりな工事は不要とされています。
＊2019年11月17日
ドールマンシステム水質を変えることなく、科学的に水に
「お掃除させる能力」を与え、給排水管を
長持ちさせるシステムであるドールマンシステムを
リンク先に追加しました。
ドールマンシステム・マンション編
https://www.youtube.com/watch?v=w9me3xA9NXk
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